重点城市调控收紧 资金通道变窄
房地产多项典型指标全面回落
近日，国家统计局发布7月房地产开发投资和销售情况显示，7月份，房地产开发景气指数再度下滑至94.01，比6月份回落0.39点。造成景气指数下滑的主要原因，是当月房地产多项指标有所回落或涨幅放缓。
2016年1月至7月，全国房地产开发投资55361亿元，同比名义增长5.3%，增速比1月至6月回落0.8个百分点。其中，住宅投资增速大幅回落1.1个百分点。
具体来看，1月至7月，房企房屋施工方面，施工面积685606万平方米，同比增长4.8%，增速比1月至6月回落0.2个百分点。房屋新开工方面，开工面积92944万平方米，增长13.7%，增速回落1.2个百分点。土地购置方面，房地产开发企业土地购置面积11167万平方米，同比下降7.8%，降幅比1月至6月扩大4.8个百分点;土地成交价款3848亿元，增长7.1%，增速回落3.1个百分点。
从销售来看，1月至7月，商品房销售面积75760万平方米，同比增长26.4%，增速比1月至6月回落1.5个百分点，其中住宅销售面积回落1.9个百分点;商品房销售额57569亿元，增长39.8%，增速回落2.3个百分点，其中住宅销售额增速回落3.2个百分点。
CRIC研究中心研究员杨科伟表示，开发投资增速延续了自5月份以来的下滑态势。其原因一方面是新开工、土地购置面积增速持续下滑，另一方面则是大部分三四线城市库存依旧较高，企业投资意愿不强。
中原地产首席分析师张大伟也表示，从7月单月来看，数据全面回落，创年底最低值。“7月单月商品房销售面积是1.14亿平方米，其中住宅是1亿平方米，全面创造了2016年单月最低数据。从同比看，7月成交面积同比涨幅18.7%，金额同比上涨28.5%，均低于累计前7月的涨幅。”
对于数据下滑的原因，张大伟表示，一方面是市场已经出现了惯性趋势性的回落。另一方面，则是“地王”频出阻挡了投资热情，“地价高涨，甚至高于房价，致使一二线城市拥有土地的企业增加供应的积极性不高，影响了新开发节奏。”
对于未来，杨科伟预计近两个月销售出现高位见顶信号，一般来说，销售-投资传导需要3至6个月的时间，将对未来开发投资产生一定负面影响，而下半年去库存仍是行业首要任务。因此，接下来房地产开发投资的增速仍会进一步放缓，预计全年增速维持在“0”左右。
“同时，苏州、南京、合肥三地政策的相继收紧也影响了购房者预期。”杨科伟说。
近日，合肥、南京、苏州纷纷释放收紧信号。南京表示，将调整土地公开出让的竞价方式，经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本;当网上竞价达到最高限价80%时，申领预售许可证的条件需符合“主体结构封顶”至“现房销售”等不同程度的施工进度。
苏州方面，明确居民家庭拥有一套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的最低首付款比例，苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%;居民家庭已有两套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。同时，苏州重启限购政策，指出非苏州户籍居民家庭申请购买第二套住房时，应提供自购房之日起前两年内在苏州市区累计缴纳一年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。
合肥方面，其贷款新政，以家庭为单位，无论在合肥市无房或有一套房，只要有2次及以上的贷款记录，必须在全部结清贷款后才能再次申请房贷。而以家庭为单位，在合肥市有2套及以上住房的，只要尚有贷款未结清，均不予受理房贷。
在此背景下，张大伟提醒，“地王”是未来最大的风险，预期随后几个月，房地产调控继续一城一策，且资金收紧信号明显。因此，需警惕四季度房地产市场的风险。
